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“拿地人”自述:年入百万不再 没被裁就幸运

2020-01-21 03:20:54 东乌珠穆沁旗湃摔建材网 已读

  原标题:“拿地人”自述:年入百万不再 没被裁就幸运

  来源:时代周报

  时代周报记者 蔡颖 发自广州

  2020年1月10日,顺手完善2019年投资义务的张迪(化名)显得一脸镇静,经过一整年辛勤调研,总算在这最艰难的一年拿到了不错的地块。

  “快过年了,开会扎堆,而且也比较久,因此调整了见面时间 。”见到时代周报记者时,张迪注释道。

  这位区域副经理,在一家房地产央企就职,从事投拓(房企项现在期拿地)做事12年,见证了地产走业的震动首伏。

  在房地产走业黄金时代,投拓为房企周围扩大挑供了优裕弹药和粮草。现在,市场环境最先冷淡,融资端收紧,传导到投拓岗外现为,企业投资变得更理性。

  “以前市场好,周围添长能够袒护很众不及。只要房子出售情况好,大众不会在意拿地区位是否好,成本是否矮。现在市场不好,行家逆思,是不是地拿得不足好,这时候投拓部就会承担更大压力。”张迪向时代周报记者注释。

  回顾2019年的土地市场,房企投资照样保持郑重态势。按照克而瑞数据,2019年百强房企拿地出售比仅为0.36,较2018年降低0.03个百分点,与2017年0.58的高峰仍相距甚远。

  “吾们在2019年共调研了60众个项现在,最后落地的有5个旁边。”张迪外示。

  1月5日,另一位央企华南区域的投拓人士也通知时代周报记者,“今年吾们接触了100众个项现在,但最后谈下来的也不及10个。”

  投资额缩紧

  2019年,土地市场表现前高后矮走势,四五月份成为开发商拿地井喷期,杭州、苏州、南京等众个二线城市土地市场成为开发商掠夺的重点。

  进入下半年后,土地市场赓续降温,开发商拿地积极性触底。众地土地拍卖参与度不高,很众土地均以底价成交,流拍率集体上扬。

  以张迪所在的深圳市场为例。2019年11月22日,深圳出让6宗居住用地,但报名参与的房企只有10余家,最炎门的龙华民治宗地,仅9家房企报名,位于坪山区坑梓街道的一宗甚至流拍。

  这与5个月前的土拍现场形成显明对比。6月24日,5宗采用“单限双竞”的居住用地,吸引了全国37家房企“围猎”,备受关注的清明宗地被9家房企抢夺。

  “上半年土地市场比较炎因为在于市场下走,大无数房地产企业都有投资额的局限。上半年,房企手上资金往往比较裕如,因此行家一窝蜂地往土地市场疯抢,都期待能挑前完善拿地义务。”张迪通知时代周报记者。

  “下半年,土地市场也会展现不少优质地块,但企业不敢保证在岁暮的时候肯定能拿到,因此往往会把拿地经历放在上半年。但有些企业清淡会在岁暮出来,比如说国企中有五矿,他们上半年是绝不会出现在土地市场。” 张迪增添道。

  2019年6月,张迪带领的投拓团队参与了深圳土拍,11月终,迫于投资额局限,屏舍了拿地机会。

  “吾们也想调整拿地策略,期待在下半年添添拿地额度,现在跟集团也在汇报,但集团是一个集体,会有总额度局限,差别区域之间也会掠夺拿地额度,倘若上半年按兵不动,等到下半年,留给吾们的拿地额度就所剩无几。”张迪外示。

  除房企内部投资额分配因素外,下半年土地转冷还受到前端融资收紧影响。

  2019年5月,银保监23号文发布,对房企前端拿地融资进一步收紧,不准银走外内外资金用于土地出让金融资,也不准信托直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款挑供融资。

  张迪通知时代周报记者,2020年,其所在区域不会添添投资预算。

  在张迪望来,投拓岗位最绚丽的时代已经以前,现在土地市场正处调整和纠结期。

  一片面房企对异日比较乐不悦目,在土地市场外现激进,但后来发现出售预期并不尽如人意;另一片面企业已经不情愿在土地市场赓续向前冲,而是静待市场中的“捡漏”机会,总体而言,房企投资已变得更郑重。

  此前市场环境好时,投拓岗位的人才需求也赓续添添。

  但现在,缩短投资仍在赓续,片面投拓人面临被裁员或转岗的逆境,做事挑衅升级。

  “2016?2017年时,不少投拓岗人薪资待遇很高,有些人一年的奖金就几百万元,产品展示而现在,走业已经不复以前。”张迪指出,很众公司的拿地奖励都被作废了。从2019年下半年到岁暮,有10众人来其所在的公司面试,但最后只新进了别名投拓人员。

  “吾有同走至交整个投资部分都被裁了,包括投资总都被撤失踪了,现在还在找做事。” 张迪说道。

  局限人员系统进走的同时,企业对于投拓岗的考核标准也更厉肃。

  “马上要开总结大会了,现在吾得到的新闻是,领导对投资系统的请求会更高,将追责一切的区域总、投资总,投拓人并非拿完地就终结了,其奖金和工资跟出售、签约、回款、收好等指标直接挂钩,如未完善响答指标,能够只发10%的奖金,这相等于间接裁员。”张迪苦乐道。

  拿地手段众元化

  市场赓续降温背景下,企业拿地手段变得更众元。以前单一的招拍挂拿地已不克已足房企降矮土地成本、扩大拿地周围的需求,城市更新、收并购、产城融相符等手段已成为房企拿地新思路。

  “以大湾区为例,吾们现在采取招拍挂、城市更新、产城融相符、收并购众条腿步走的手段来拓地。”张迪称,差别拿地手段各有优劣,城市更新成本矮,但周期长,必要雄厚的操盘经验,与此同时,必要处理好同村民、当局的有关;招拍挂比较直接方便,但门槛越来越高,土地出让有诸众局限条件,开发商盈余空间被进一步压缩;收并购比较迅速,但不可控风险较众。

  上述央企的投拓人士也通知时代周报记者,在其供职的房企,50%的土地是经过招拍挂获得,30%是经过产城融相符手段获取,盈余20%是城市更新以及收并购。

  招拍挂和城市更新之外,产城融相符正成为房企新的拿地手段。

  “现在经过产业拿地是最容易的,但当局对产业请求很高,在拿地时必要引入有关产业,今年吾们整个集团签了好几个大的产城项现在,这主要是吾们大集团自己有水电有关的产业链以及响答的设计院,这也正是吾们的上风。” 张迪说。

  前述央企投拓人士也向时代周报记者泄露,其所在房企近来跟某地当局谈一个文旅项现在,但当局清晰挑出需引入一家世界级的五星级酒店。

  张迪同时指出,产业引进也并非易事。“从产业导入再到末了落地,存在很众不确定因素,并且产业必要永远运营的,每个项现在基本都必要 10年的造就期,这对房企的资金链和运营能力挑出了更高的请求。”

  上述央企投拓人士通知时代周报记者,除了经过跟当局以产业配相符方法获地之外,还有不少房企选择另辟蹊径。

  “东莞工厂较众,有些经营不善面临破产,而有些房企趁机收购这些工厂,获得的厂房属于工业用地,片面能够转换为商业用地,盖写字楼、公寓。”他说。

  此外,现在很众房企也经过收并购迅速进入城市、增添粮草。

  对于收并购,张迪供职的房企有着清晰局限,只批准跟国企以及央企之间的并购配相符。

  “现在,吾们还不克参与民企的收并购,主要因为二者起程点纷歧样。” 张迪外示,“民企更寻求收好最大化,而吾们更望重周围,对收好的请求不太高,期待风险可控。”

  张迪指出,拿地手段必要因城市而异,以他所在的华南区域为例,“广州新添土地供答较众,因此现在照样以招拍挂为主,城市更新为辅。而深圳供地较少,已进入存量市场,而城市更新也都进走了10年,好的项现在被瓜分走了,因此现在主要是跟当局配相符,做前期土地整备,同时参与到深圳保障性住房、人才住房的建设之中。”

  房企拿地手段的众元化,对投拓人能力也挑出更高请求。

  “像吾们部分的人,除了做招拍挂市场的土地测算之外,对城市更新项现在以及收并购项现在也有所阅读,并不像是其他大房企,将投拓岗位进走细分。”上述央企投拓人士在跳槽的过程中发现,拥有众元化拿地经验的求职者往往更具备竞争力。

  “像吾们这栽纯做开发投拓的,异日道路会越走越窄。公司在进走营业转型时,投拓人也答该进走响答转型,众钻研住宅之外的其他走业。”张迪外示,陪同着融资环境收紧,金融类的投拓人士会越来越受迎接。

义务编辑:程立